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Magistratura

Sezioni Unite: luce sugli affitti in nero

Cosa accade nel caso in cui un contratto di locazione ad uso abitativo non venga redatto per iscritto Quali sono le conseguenze giuridiche che ne derivano? A questi interrogativi i Giudici della Suprema Corte hanno risposto con la sentenza n. 18214/2015, in modo da far luce su questa delicata quaestio iuris. Il punto di partenza dell’indagine condotta dagli Ermellini è costituito dall’art. 1 comma 4 della legge n. 431/98, secondo cui il contratto di locazione ad uso abitativo privo della forma scritta è da considerarsi nullo. Per essere più precisi, la disposizione richiamata prevede che: “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”. Nel corso dei successivi anni, tuttavia, è sorto un contrasto giurisprudenziale sulla natura del requisito della forma scritta. Sul punto, si sono scontrate tre linee di pensiero: 1. la forma scritta è da intendersi ad substantiam; 2. la forma scritta è da intendersi ad probationem; 3. la forma scritta è da intendersi ad essentiam. Per rispondere al quesito sottoposto al loro esame, le Sezioni Unite partono dall’analisi della normativa in materia locatizia, rilevando come il codice civile e la prima legge speciale n. 392/78 non prevedessero alcun requisito di forma per il contratto di locazione (ad eccezione dei contratti di durata ultranovennale ex art. 1350 n. 8 c.c.), mentre, oggi, l’art. 1, comma 4, l. n. 431/98 prevede espressamente la forma scritta per la valida conclusione di contratti di locazione ad uso abitativo. La ratio della disposizione oggi vigente - secondo i Giudici di legittimità - da un lato mira ad assicurare certezza ad un rapporto contrattuale inerente ad un bene della vita primario e di rilevanza costituzionale, dall’altro tutela le esigenze di stabilizzazione del rapporto negoziale con fissazione di un canone liberamente pattuito, ma al contempo cristallizzato per tutta la sua durata. Vi è, inoltre, una ragione di stampo pubblicistico che ha indotto il legislatore ad intervenire: l’obbligo della forma scritta, infatti, è stato previsto anche al fine di arginare l’annosa piaga degli affitti in nero, che ha causato ingenti ammanchi nelle casse dello Stato. Ciò premesso in linea generale - ed entrando nel merito della questione - i Giudici di legittimità hanno sposato la terza delle tesi sopra indicate, “limitando, peraltro, la rilevabilità della nullità in favore del solo conduttore nella specifica ipotesi di cui all’art. 13, comma 5 della L. n. 431 del 1998, che gli accorda una speciale tutela nel caso in cui gli sia stato imposto, da parte del locatore, un rapporto di locazione di fatto, stipulato soltanto verbalmente. Il conduttore potrebbe cioè far valere egli solo la nullità qualora il locatore abbia imposto la forma verbale, abusando della propria posizione dominante all’interno di un rapporto giocoforza asimmetrico”.In altre parole, solo nel caso in cui il contratto verbale sia stato “imposto” dal locatore, il conduttore potrà far valere in via esclusiva la nullità negoziale per mancanza della forma scritta ed esercitare, quindi, la facoltà di richiedere la riconduzione del rapporto locativo ex art. 13, comma 5 L. 431/98. Viceversa, nel caso in cui la mancanza della forma scritta non derivi da un’imposizione del locatore, bensì da un accordo tra le parti (accordo ritenuto non meritevole di tutela secondo il nostro ordinamento), la nullità è da ritenersi assoluta ed insanabile e, pertanto, la stessa potrà essere fatta valere in giudizio da chiunque vi abbia interesse, nonché essere rilevata d’ufficio da parte del giudice, così come previsto, in linea generale, dall’art. 1421 c.c.. Il locatore potrà, quindi, chiedere il rilascio dell’immobile per occupazione senza titolo, mentre il conduttore potrà ottenere la parziale restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone concordato, poiché – precisano le Sezioni Unite - “la restituzione dell’intero canone percepito dal locatore costituirebbe un ingiustificato arricchimento dell’occupante”. La decisione in commento appare meritevole di segnalazione non solo perché dirime un conflitto giurisprudenziale in un settore particolarmente delicato, ma anche perché la soluzione adottata mira ad un equo contemperamento di tutti gli interessi pubblici e privati coinvolti, così da disincentivare condotte opportunistiche e/o illecite da parte dei consociati.

Daniele Costa 

avvocato del Foro di Roma 


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La legge 18/2015 sulla responsabilità civile dei magistrati

La legge 18/2015 sulla responsabilità civile dei magistrati, che ha integrato la precedente normativa, è già all'esame della Corte Costituzionale. L'hanno spedita alla Consulta i Tribunali di Treviso e di Verona. E chi può dargli torto? È una legge frutto del risentimento della classe politica nei confronti della magistratura, o meglio del timore reverenziale del potere esecutivo (così malamente rappresentato il nostro) nei confronti del potere giudiziario. È, in una parola, una legge che paralizzerà la giustizia, sia quella civile che quella penale. Non mi intratterrò sull'esame del testo che è stato già frutto del commento di autorevoli giuristi, tutti, nessuno escluso, schierati nell'una o nell'altra trincea. Mi limiterò ad osservare che l'eliminazione del filtro di ammissibilità della responsabilità del magistrato e la formulazione di un nuovo e diverso addebito, "il travisamento dei fatti e delle prove", costituiscono la porta d'ingresso di un infernale girone dantesco nel quale ogni illecito sarà assolto o prescritto, ogni diritto o ragione civile resteranno insoddisfatti. La formula "travisamento dei fatti e delle prove" è un capolavoro di ambiguità degno della sofistica presocratica. A prescindere infatti dalla considerazione che il travisamento è un comportamento attivo e intenzionale che consiste nella alterazione della realtà, e dunque dovrebbe intendersi come consapevole e doloso, a prescindere dalla proprietà del linguaggio che purtroppo non è una dote dei nostri politici - legislatori improvvisati -, che diavolo vorrà dire la formula adottata dal legislatore? Esclusa, infatti, la "alterazione intenzionale" che, se posta in essere dal giudice sarebbe comportamento gravissimo, a prescindere da ciò, la formula è semplicemente folle e tale da realizzare in concreto una vera e propria paralisi della giurisdizione. Non c'è processo civile o penale nel quale il giudicante non sia tenuto a valutare i fatti e le prove cosicché qualunque valutazione che scontenti la parte che se ne ritiene danneggiata potrà essere qualificata come travisamento; passi per il travisamento dei fatti che, tutto sommato, potrebbe indicare una condotta del giudice disattenta e comunque censurabile, ma "travisamento delle prove", che diavolo significa? In ogni processo che si rispetti ci sono prove pro e contro; se il giudice attribuisce rilevanza alle une piuttosto che alle altre in ragione di una sua personale percezione e ricostruzione della realtà, che discende dalla sua formazione personale, culturale, professionale commette travisamento dei fatti? Se è così nessun processo potrà essere celebrato e deciso, se non a rischio di vedere il giudicante destinatario di una azione di responsabilità, poco importa se temeraria, quando l'oggetto del contendere in materia civile o penale meriti di correre il rischio, peraltro modesto, della condanna alle spese o di quella ex art. 96 c.p.c. Figurarsi quello che accadrà in materia civile in tema ad esempio di procedimenti cautelare e di urgenza per i quali la necessaria sommarietà del rito impone al giudice una valutazione rapida dei fatti e delle prove offerti dal ricorrente. Figurarsi di quanto cresceranno le astensioni e le ricusazioni sorrette da una normativa così conflittuale nei confronti del giudicante da percorrere l'intera sua attività a far tempo dalla valutazione delle prove. Parlo da civilista, ma non credo che nel penale andrà meglio. Oltretutto la "brillante" trovata del legislatore incoraggia un atteggiamento ormai evidente nella prassi, dirò meglio nella politica degli uffici giudiziari, quello di scoraggiare il contenzioso facendo leva su questioni di inammissibilità (in ciò è maestra la Cassazione) o, in materia cautelare, scoraggiando l'accesso agli istituti con la politica dei rigetti, tanto frequenti quanto sommari. L'intenzione dei politici e quella di una parte della magistratura (magari anche offesa ma non giustificata dalla inefficienza degli strumenti e delle strutture) sembrano convergere. Non altrettanto può dirsi quanto agli utenti che vedono sempre più compromesse nelle scadenze e nei tempi le loro aspettative di giustizia, viste ormai dai poteri forti come fastidioso incomodo.

Giorgio della Valle

Avvocato del Foro di Roma

P.S. Cose da pazzi! Adesso il datore di lavoro può controllare telefonini e pc dei dipendenti! Manca solo la Gestapo! Che fa l'Avvocatura italiana? Come sempre tace?


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Contratto di sublocazione

avv. Romolo Reboa, avv. Reboa, Romolo Reboa, Reboa, Romolo, Ingiustizia la PAROLA al POPOLO, la PAROLA al POPOLOIntegra la fattispecie di reato di favoreggiamento della prostituzione la condotta di chi subaffitti il proprio immobile ad una persona che esercita attività di meretricio? Di tale vexata quaestio si è, da ultimo, occupata la Suprema Corte (sent. n. 7338/14), fornendo ulteriori elementi utili per il dibattito dottrinale e giurisprudenziale. In sede di appello, la Corte aveva ritenuto non punibile la condotta dell'imputato, il quale si sarebbe limitato a sublocare la propria abitazione ad un'altra persona, con la quale peraltro conviveva (dall'istruttoria emergeva come vi fosse un unico letto), dividendo le spese a metà. Il Procuratore Generale, tuttavia, decideva di proporre ricorso per cassazione, sostenendo come la condotta tenuta dall'imputato integrasse pacificamente il dolo generico richiesto per il delitto de quo e come invece fosse da ritenere del tutto irrilevante, ai fini della insussistenza del reato, la convivenza tra le parti. Investita della questione, la Suprema Corte ha in primo luogo ribadito come "in linea generale, si è affermato come il reato di favoreggiamento della prostituzione sia perfezionato da ogni forma di interposizione agevolativa e da qualunque attività che, anche in assenza di un contatto diretto dell'agente con il cliente, sia idonea a procurare più facili condizioni per l'esercizio del meretricio e che venga posta in essere con la consapevolezza di facilitare l'altrui attività di prostituzione, senza che abbia rilevanza il movente o il fine di tale comportamento (così Sez. I n. 39928, 29 ottobre 2007)". E' stato, tuttavia, altresì precisato come ai fini della configurabilità del delitto in questione sia necessaria una condotta materiale che concreti oggettivamente un ausilio all'esercizio del meretricio, essendo invece irrilevante l'aiuto che sia prestato solo alla prostituta, ossia che riguardi direttamente quest'ultima e non la sua attività di prostituzione, anche se detta attività ne venga indirettamente agevolata (cfr. Sez. III n. 36595, 21 settembre 2012; Sez. III n. 8345, 19 luglio 2000). Al fine di rendere più chiara la distinzione in esame, i Giudici di legittimità hanno richiamato un recente caso: "Questi principi sono stati recentemente ribaditi con riferimento ad una ipotesi di accompagnamento in auto della prostituta sul luogo del meretricio, giungendo alla conclusione che, affinché possa configurasi, in tale contesto, il reato di favoreggiamento della prostituzione, occorre che detta attività risulti funzionale all'agevolazione della prostituzione, sulla base di elementi sintomatici, quali, ad esempio, la non occasionalità o l'espletamento di attività ulteriori rispetto al suo accompagnamento, quali la sorveglianza, la messa a disposizione del veicolo per l'incontro con i clienti, etc. (Sez. III n. 37299, 11 settembre 2013, cui si rinvia anche per i richiami ai precedenti)". Lo stesso è a dirsi, secondo gli Ermellini, nella fattispecie in esame, già presa in considerazione in alcune recenti pronunce: "A conclusioni non dissimili si è pervenuti, come si è già detto, con riferimento alle ipotesi di cessione in locazione di un appartamento a una prostituta nel caso in cui la locazione avvenga a prezzo di mercato, anche se il locatore sia consapevole che la conduttrice vi eserciterà la prostituzione, richiedendosi, per la configurabilità del reato in esame, oltre al mero godimento dell'immobile, anche prestazioni accessorie che esulino dalla stipulazione del contratto ed in concreto agevolino il meretricio, come nel caso di esecuzione di inserzioni pubblicitarie, fornitura di profilattici, ricezione di clienti o altro (Sez. III n. 33160, 31 luglio 2013. Nello stesso senso, Sez. III n. 28754, 4 luglio 2013)". In altre parole, secondo la Cassazione, il contratto di sublocazione riguarda la persona e le sue esigenze abitative e non anche l'attività di meretricio e, sebbene ciò la agevoli indirettamente, tale rapporto indiretto non può essere incluso nel nesso causale penalmente rilevante tra condotta dell'agente e l'evento di favoreggiamento della prostituzione, perché l'evento del reato non è la prostituzione in sè, bensì l'aiuto alla stessa, il che implica una condotta di effettivo e concreto ausilio per il meretricio, che invece non sussiste nel caso in cui la prostituzione sarebbe stata comunque esercitata in condizioni sostanzialmente equivalenti. In conclusione, la Suprema Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: "il reato di favoreggiamento dell'altrui prostituzione non è ravvisabile nella condotta di colui che concede in sublocazione ad una prostituta, con la quale ha instaurato un rapporto di convivenza, dietro corresponsione della metà del canone e delle spese, un immobile nella sua disponibilità ove la donna esercita il meretricio, poiché la mera stipulazione del contratto non concreta, di per sé, un oggettivo aiuto all'esercizio della prostituzione in quanto tale".

Daniele Costa

Avvocato del Foro di Roma

Ius in Action


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Risarcibilità del danno

avv. Romolo Reboa, avv. Reboa, Romolo Reboa, Reboa, Romolo, Ingiustizia la PAROLA al POPOLO, la PAROLA al POPOLOCon sentenza del 26 settembre 2013, la III Sezione Civile del Tribunale di Verona si è occupata della risarcibilità del cd. danno non patrimoniale alla libertà sessuale in favore del convivente more uxorio. Il caso. La Sig.ra X era stata sottoposta ad un intervento chirurgico al proprio apparato genitale, il quale aveva causato delle lesioni tali da compromettere la propria vita sessuale. Per tale ragione, anche il compagno decideva di chiedere il risarcimento danni per la lesione del proprio diritto alla libertà sessuale. Quaestio iuris. Ciò premesso, il Tribunale di Verona si è posto i seguenti interrogativi: - se il diritto alla vita sessuale assurga al rango di posizione giuridica costituzionalmente tutelata all'interno del rapporto coniugale e, una volta che si arrivasse ad una soluzione affermativa - se la stessa sia estensibile anche al rapporto di convivenza more uxorio. Prima di analizzare le suddette questioni di diritto, il Giudice ha ritenuto opportuno precisare come "Il bene giuridicamente protetto però non è costituito dal "diritto reciproco di ciascun coniuge ai rapporti sessuali con l'altro coniuge", secondo quanto affermato in una pronuncia risalente dalla Suprema Corte (Cass. 11 novembre 2006 n. 8976), quanto piuttosto la libertà sessuale dell'individuo (in tali termini cfr. Trib. Napoli, sez. II, 13 aprile 2007 n. 3996)". Entrando, poi, nel merito della questione, il Giudicante ha, in primo luogo, correttamente evidenziato come "anche il coniuge che non è stato direttamente leso nella propria integrità fisica subisce un pregiudizio alla propria libertà sessuale in conseguenza della impossibilità o difficoltà ad intrattenere rapporti sessuali con il partner. E' evidente infatti che la compromissione o limitazione del diritto alla libertà sessuale di uno dei coniugi produce un identico effetto sul corrispondente diritto dell'altro coniuge. I diritti dei due partner sono tra loro interdipendenti anche perchè possono essere esercitati, quale espressione del legame affettivo esistente tra i coniugi, esclusivamente nell'ambito del rapporto di coniugio, stante il dovere di fedeltà sancito dall'art. 143 comma 2 c.c.". Tale principio, a parere del Tribunale, può essere applicato, tramite un procedimento di interpretazione estensiva, anche al convivente more uxorio. La Giurisprudenza di legittimità (cfr. sentenza n. 9801 del 2005), infatti, ha avuto modo di rilevare come i doveri derivanti dal matrimonio non possano non riflettersi anche sui rapporti tra le parti nella fase precedente il matrimonio, "imponendo loro, pur in mancanza, allo stato, di un vincolo coniugale, ma nella prospettiva della costituzione di tale vincolo, un obbligo di lealtà, di correttezza e di solidarietà". Proseguendo su questa linea interpretativa estensiva, il passaggio successivo porta alla conclusione per cui anche all'interno di una unione di fatto, che abbia caratteristiche di serietà e stabilità, sia possibile configurare i diritti e gli obblighi mutuati dal matrimonio. Così il Tribunale: "Se quindi anche dal rapporto di convivenza derivano obblighi analoghi a quelli derivanti dal matrimonio, tra i quali non si vede perchè non possa essere incluso quello di fedeltà, è agevole comprendere come anche il convivente di colui che abbia subito una lesione agli organi sessuali, comportante una significativa limitazione della propria vita sessuale, possa patire questa stessa conseguenza".

Daniele Costa

Avvocato del Foro di Roma

Ius in Action


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Corte Costituzionale: dice no al referendum

avv. Romolo Reboa, avv. Reboa, Romolo Reboa, Reboa, Romolo, Ingiustizia la PAROLA al POPOLO, la PAROLA al POPOLOOrmai è ufficiale! La Corte costituzionale ha dichiarato inammissibile la richiesta, presentata da alcuni consigli regionali, di referendum abrogativo della riforma della geografia giudiziaria. Come reso noto dall'ufficio stampa della Consulta tramite un comunicato, infatti, durante l'udienza a porte chiuse tenutasi lo scorso 15 gennaio 2014, le posizioni tra le due parti sono rimaste inconciliabili. Da una parte i nove Consigli regionali (Puglia, Calabria, Basilicata, Friuli, Piemonte, Abruzzo, Liguria, Campania e Marche) che ritenevano necessaria la consultazione popolare per l'abrogazione della riforma, dall'altro, l'Avvocatura dello Stato che, in rappresentanza del Governo, ha sostenuto, in particolare, il rischio, con l'ammissione del referendum, di un vuoto normativo. In realtà l'idea di ribellarsi al taglio di tribunali e uffici giudiziari era partita già lo scorso agosto, quando il Consiglio regionale dell'Abruzzo si era fatto promotore del movimento di protesta, cui erano seguite le adesioni delle altre regioni italiane fino a superare abbondantemente il numero minimo di cinque consigli regionali per richiedere il referendum. A seguito poi, del provvedimento di riforma, entrato in vigore il 13 settembre 2013 e avente ad oggetto il taglio di oltre 1000 uffici in tutta Italia con lo scopo di ottenere risparmi di spesa pubblica, le Regioni avevano chiesto che fossero proprio gli elettori a esprimersi sull'abrogazione sia della delega data al governo per la riforma (e contenuta nell'articolo 1 del D.L. 13 del 2011 contenente misure urgenti per la stabilizzazione finanziaria e lo sviluppo) sia sui successivi decreti legislativi (del settembre 2012) coi quali si era dato corpo alla nuova organizzazione di tribunali, procure e uffici del giudice di pace, fino al provvedimento dello scorso settembre.

Vanessa Pinato


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